Aviso de Riesgos de Inversión
1. Exclusión Expresa de Asesoramiento Financiero y Legal
La información, análisis, ratios, proyecciones y la puntuación del Índice de Atractivo Real (IAR) ofrecidos por PushReal tienen carácter estrictamente informativo, estadístico y orientativo.
Ningún contenido de esta plataforma debe interpretarse como una recomendación de inversión personalizada, una oferta de compra o una incitación a pujar por un determinado inmueble. La decisión final de participar en una subasta y la fijación del importe de la puja corresponden única y exclusivamente al inversor.
2. Naturaleza Algorítmica y Reutilización de Datos (Ley 37/2007)
El motor analítico de PushReal procesa automáticamente edictos judiciales, decretos de subasta y datos catastrales mediante modelos de procesamiento de lenguaje natural (NLP) y reglas heurísticas de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), al amparo de la Ley 37/2007 de reutilización de la información del sector público.
Aunque implementamos rigurosos controles de calidad e iteración continua, los edictos originales escaneados en el portal del BOE pueden contener erratas materiales, omisiones procesales o descripciones registrales incompletas originadas por los juzgados o las partes litigantes. Las puntuaciones IAR y los márgenes brutos estimados no constituyen en ningún caso una garantía de rentabilidad ni un aval de ausencia de vicios jurídicos.
En caso de detección de expedientes sobreseídos o con datos inexactos, cualquier afectado puede solicitar la exclusión preventiva inmediata en nuestro Canal de Retirada (Notice and Takedown).
3. Principales Factores de Riesgo en Subastas Públicas Españolas
Todo inversor o comprador en subastas del Estado en España debe considerar con especial cautela los siguientes riesgos inherentes:
A. Cargas Registrales Previas y Subsistentes (Art. 668 y 670 LEC)
En el sistema procesal español, el adjudicatario de un inmueble en subasta judicial se subroga en las cargas y gravámenes anteriores o preferentes al crédito que se ejecuta, las cuales continúan subsistentes tras la adjudicación. Si un edicto no menciona con claridad una hipoteca anterior inscrita en el Registro de la Propiedad, dicha deuda continuará gravando la finca.
B. Situación Posesoria y Ocupantes sin Título
En la mayoría de las subastas judiciales no es posible realizar una visita física al interior del inmueble antes de la puja. El activo puede encontrarse ocupado por el ejecutado, por terceros poseedores de buena fe con contratos de arrendamiento o por ocupantes sin título legítimo. El lanzamiento y desalojo judicial (Art. 675 LEC) puede demorarse meses e implicar costes procesales y letrados adicionales.
C. Pérdida del Depósito del 5% (Quiebra de Subasta)
Para pujar en subastas de inmuebles, la Ley exige consignar un depósito del 5% del valor de tasación. Si un postor resulta adjudicatario pero no consigna el resto del precio en el plazo procesal legal (habitualmente 40 días hábiles), perderá el depósito constituido (quiebra de subasta conforme al Art. 653 LEC).
D. Fiscalidad e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
La tributación de la adquisición varía sustancialmente por Comunidad Autónoma (entre el 4% y el 10% en tipo general, o tipos bonificados del 2% para empresas revendedoras). Asimismo, la administración tributaria autonómica puede liquidar complementarias sobre la base del Valor de Referencia del Catastro si este fuera superior al importe de la adjudicación.
4. Obligación de Diligencia Debida Independiente (Due Diligence)
PushReal recomienda encarecidamente a todos los usuarios realizar una revisión jurídica y técnica independiente previa a la consignación de cualquier puja, incluyendo:
- Solicitud y análisis exhaustivo de una Nota Simple Informativa actualizada del Registro de la Propiedad competente.
- Inspección del Certificado de Cargas obrante en el expediente judicial si estuviera disponible.
- Comprobación en la comunidad de propietarios sobre posibles deudas comunitarias pendientes con afección real (Art. 9.1.e LPH).
- Consulta del estado de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en el ayuntamiento respectivo.
- Asesoramiento individualizado por parte de un abogado o procurador especializado en derecho procesal inmobiliario.